辽宁国信说一说在建工程评估方法

在建工程评估方法主要是重置本钱法。收益现值法也能够有条件地运用。因为可比较的事例较少，一般来说商场比较法不适用。

一、在建工程评估：重置本钱法。

其思路与评估固定资产相同。固定资产（建筑物）其重置价一般包含前期费用（勘察、规划、七通一平等），直接费（人工、资料、机械）、直接费用、其他费用、资金本钱、合理利润、调节税等。因而，运用重置本钱评估在建工程时，其重置价一般应包含以上全部项目。但是随建筑物用途的不同，单个项目或许会有所调整。如工业厂房重置本钱中一般不包含“合理利润”。另外，在建工程的资金本钱一般以实践发生额为基数核算。

非竣工或非罢工的在建工程其成新率一般为100％。罢工项目和竣工项目一般要核算实体性陈腐价值降低，功能性陈腐价值降低和经济性陈腐价值降低。这里实体性价值降低是指因自然条件损坏的程度，核算公式为：实体性陈腐价值降低＝损坏程度总费用／工种项目总费用，功能性陈腐价值降低是指本钱费用在同类比较中添加的费用累计折现值／工程项目总费用；经济性陈腐价值降低指未到达的规划能力程度，其核算公式为：经济性陈腐价值降低＝（规划生产能力－实践生产能力）／规划生产能力。从重置本钱法评估操作来看，企业在建工程帐面值对评估的作用并不是很大的。一般来说，在建项目各项费用（如前期费用、其他费用等）均可通过有关规定核算得出；而直接费一般选用实地勘察得出工程形象进展之后，再乘以工程总投资（总预算）的方法也能够得出。当然关于工程较长的项目，或许要对工程总预算作恰当的物价因素、技术因素的调整，这样才干得到较合理的评估值。

二、在建工程评估：收益现值法。

一般情况下，用重置本钱法评估是基于在建项目的收益率等同于社会平均收益率。假如评估人员以为在建工种项目的收益率显着高于或低于社会经济水平，能够选用收益现值法进行评估。在运用收益现值法评估时，除项目收益能够预期等满意收益现值法所要求的一些条件外，还要留意以下几个问题：

1、 在建工种的全体性要求。一般来说，形象进展在85％以上和竣工项目能够选用收益法。

2、评估以一年为期较为合理。

3、危险添加，在建工程的危险性高于一般评估项目，尤其运用收益法时，由于不确定因素，危险更大。对评估人员来说，需要丰厚的经验，细致的工作，当然也要承当更大的危险。

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